Mercato Immobiliare Milano 2026: prezzi, affitti e quartieri migliori

Milano entra nel 2026 con un profilo più “maturo” rispetto agli anni di corsa: non una bolla speculativa, ma un consolidamento su valori elevati, sostenuto da domanda internazionale e da un’offerta che resta strutturalmente corta. A fine 2025, ad esempio, il prezzo medio in città rilevato da idealista è 5.184 €/m² (dicembre 2025), con Centro Storico a 11.130 €/m².

Il punto chiave per chi lavora nel real estate, o investe, è questo: nel 2026 la crescita non sarà omogenea. La differenza la faranno infrastrutture, rigenerazione urbana e qualità energetica.

I numeri da tenere sul radar (scenario 2026)

• Prezzo medio previsto: 5.700 euro al mq (con picchi di oltre 15.000 euro al mq in Centro).

• Compravendite: crescita moderata (+2% / + 3% su base annua).

• Locazioni: forte accelerazione (+5% / +8% su base annua), spinta dagli affitti brevi olimpici. 

Tradotto: il 2026 è (anche) l’anno degli affitti, soprattutto nella finestra olimpica.

In una città che ha già corso molto, il 2026 premia chi sa leggere le mappe della trasformazione.

Le proiezioni indicano che l’incremento non sarà omogeneo, ma concentrato nelle aree a forte trazione infrastrutturale.

Dopo anni di apprezzamento, le zone prime tendono a diventare aree di mantenimento del valore: liquidità alta, domanda internazionale, ma upside più contenuto rispetto alle aree “in trasformazione”.
Il dato di fine 2025 conferma quanto il Centro sia già su livelli elevati.

• Centro storico / Brera: 10.500 – 15.000 €/m²

• Porta Nuova / Isola: 9.500 – 11.500 €/m²

• Scalo Porta Romana: 6.500 – 7.500 €/m²

• Bovisa / Villapizzone: 3.800 euro – 4.500 €/m²

• Santa Giulia / Rogoredo: 4.400 euro – 5.000 euro €/m²

(Range da usare come bussola commerciale: la forchetta reale dipende da piano, luce, esterni, stato, pertinenze e, sempre di più, classe energetica.) 

Il 2026 sarà l’anno degli affitti. Mentre le vendite crescono del 2%, i canoni di locazione mostrano un’accelerazione molto più marcata, guidata dalla scarsità di offerta e dagli eventi legati ai Giochi.

Canone Medio 2025: 22,60 euro al metro quadro
Canone Medio 2026: 23,70 euro al metro quadro

I picchi di crescita nei canoni mensili:

1.Centro Storico: +9,2% (trainato da affitti brevi di lusso)

2.Solari-Washington: +8,4% (domanda corporate e professionisti).

3. Centrale – Repubblica: +7,8% (accessibilità logistica per visitatori olimpici)

Focus quartieri: dove si vince nel 2026

Mentre il Centro Storico è ormai saturo, la vera spinta nel 2026 arriva dalle aree interessante dalla rigenerazione urbana e dal prolungamento delle linee metropolitane 

1) Precotto–Turro +8,7%

2) Certosa / Cascina Merlata +8,3%

3) Bicocca–Niguarda +8,0%

4) Scalo Romana +4,8%

5) Centro / Brera +0,5%

Leader della crescita: Precotto-Turro e Certosa-Merlata guidano la classifica superando l’8%, confermandosi come le aree con il miglior ritorno sull’investimento in termini di rivalutazione.

Effetto Infrastrutture: la crescita di Bicocca e scalo Romana è direttamente collegata al completamento dei lavori per le Olimpiadi e al potenziamento delle linee metro.

Stagnazione del Centro: il centro storico (+ 0,5%) viene confermato come un’area di mantenimento del valore piuttosto che di crescita aggressiva.

I driver del mercato 2026

1 Effetto olimpiadi 2026: l’indotto immobiliare stimato è di circa 19 miliardi di euro. Le aree direttamente coinvolte, come lo Scalo di Porta Romana (Villaggio Olimpico) e Santa Giulia (Arena), hanno già visto rivalutazioni del 35% negli ultimi 5 anni, ma il 2026 vedrà la capitalizzazione finale di questi investimenti.

2 Sostenibilità ed efficienza energetica: le nuove normative europee e la consapevolezza dei costi energetici rendono gli immobili di classe A o superiore estremamente liquidi. Il “premium” di prezzo per il nuovo/ ristrutturato rispetto all’usato da ristrutturare si attesterà intorno al 20-25%.

Milano non promette più crescita facile ovunque, ma offre ancora ottime opportunità a chi lavora con dati, posizionamento corretto e strategia (soprattutto su affitti e aree infrastrutturate).